小产权：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
政府房产手续不全分文不赔
6月25日16时30分许，西安市未央区草滩街道办事处村民自建房发生坍塌，致使现场施工的7名民工被掩埋。这些“血案”都是因为违法建设而酿成的后果。
28日，西安市政府出台政策，手续不全的房产，遇到拆迁分文不赔。记者了解到手续不全的房产，除了村民自建房以外，还有大量的无证不全的黑房产，俗称“小产权”。
有人报料：
55户市民购买“小产权”血本无归
梅女士花了5万首付购买的房子泡汤了，她在西安市雁塔区岳旗寨村找到了他们的“房子”，所谓他们的“房子”现在只剩下几个大坑。梅女士说：“我们是江苏人，2010年正当我们在找房子的时候一天我们接到了一张传单，说在岳旗寨村这儿有个‘西岳新苑’开始售楼了，我和老公实地查看了以后就决定要买，我们首付了58150元和这家楼盘的开发商西安倾城房地产开发有限公司签订了购房合同，购买了一套101.36平方米的房子。结果去年9月15日正在建的房子突然被拆了，我们多次去找开发商但都没有结果。从2010年9月至今快一年了，我们购买的房子没有了，购房款也拿不到手。”听到记者前来调查，在这里购房的业主闻讯都赶来了。
记者看到他们每人手中有一张通讯录，王先生告诉记者：“这张通讯录上面的人都是在这里购买了房子的人，便于我们要账时方便联系。”记者数了一下，通讯录上一共是55户业主。
随后，记者拨通了这个项目的负责人桑总的电话，桑总在电话里告诉记者：“开始我们准备给购房的人解决房子，后来解决不了就准备给他们退钱。”
记者又拨通了鱼化工业园管委会办公室肖主任的电话，记者问道：“政府把房子拆了，给赔偿了吗?”肖主任回答，“这是违法建筑，政府能赔偿吗?”直到记者发稿时，这些人的购房款还没有拿到手。
记者了解到，2007年以来，西安的“小产权”房确实如雨后春笋般的冒出了许多，主要集中在城乡结合部，城内未开发的城中村，仅在三桥就有石家村、五一村、后围寨、阿房宫村、东凹里、车刘村等村子建设了十几个小产权楼盘。
最新进展：
讨要房款遥遥无期，“小产权”风险大
昨日几名购房的业主还在打电话讨要房款，可是都没有结果。梅女士说，政府部门让找开发商，开发商让一等再等，打官司吧，遥遥无期，漫长的诉讼不知道哪一年能拿到房款。
那么，购买“小产权”有哪些风险呢?北京中凯律师事务所的杨韬律师说，首先小产权房子不可能取得产权证，无法办理按揭手续只能一次性或者分次付款。其次没有“五证”这样的房子随时面临政府的拆迁，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。另外，开发小产权房的开发商多为一些资质不够的房产公司，小产权房一旦出现问题，这些公司很难有能力履行赔偿义务。而且这类房子质量没有保障，风险只有业主自己承担。
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昨日下午，西安市委副书记、市长陈宝根主持召开了“西安市加强农村宅基地自建住宅建设管理现场工作会”，会上通报，从2007年至今，西安市村民自建房屋发生事故50余起，死亡69人，直接经济损失达886万余元。
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现象反常热销的背后是潜规则
面对小产权房“野火烧不尽，春风吹又生”的局面，国土资源部6月9日强调，小产权房实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。
在接到“小产权”的投诉后，记者走访了国土、规划、建设、房管等部门，相关部门都是相互推诿，问题照旧。
一位不愿意透露姓名的房地产商表示，小产权房在西安市场上占据的份额绝不低于三分之一，这些房子由于不用缴纳土地转让金，所以成本很低，这种低价格搅乱了整个房地产行业的格局。
一位知情人士说，开发小产权都是由村委会干部出面招商，开发商垫资大头、建筑商垫资小头，然后边盖边卖，回收一部分房款，修建竣工基本上都销售一空。开发小产权是有潜规则的，不是谁都可以来开发，大家都打城中村改造的幌子开发。为什么这么多的“小产权”拆不了，就是这个原因。有个别小楼盘被拆迁了，那是因为政府有更大的规划，谁也挡不了。还有的被拆了，那是内部矛盾引发的事情......
调查谁在购买“小产权”?
随着西安的房屋价格持续上涨，这些小产权房的价格也随着上涨。记者调查发现，“小产权”在政府的打击下依然热销。据不完全统计，西安的小产权楼盘有50多处，在西安房地产销售市场占不少的比例。而根据区域不同，房价也高低不等。不过现在西安市场上3000多元/平米的小产权已经找不到了，最近价位基本都在4000多元/平方米。
近几年，不断的有媒体曝光这些小产权房存在种种问题，但是这些购房者似乎就像不怕死的“冲锋队员”一样扑上去购买，究竟他们是些什么人呢?一位销售经理告诉记者，购买小产权房的年龄集中在35岁~40岁之间，主要是城市低收入者、下岗工人、小商小贩、外来打工人员。因为这些人的收入比较低，所以就将眼光瞄向了小产权房。
揭秘“小产权”究竟便宜在哪里?
正如这些人一样，买小产权房就是为了便宜。那么小产权房便宜到底便宜在什么地方呢?一位房产公司的李总监给记者算了一笔账。首先“小产权”不用缴纳土地出让金，按照目前西安市场来说一般地方的土地出让金300万~500万/亩，像曲江等一些好的地方土地出让金达到700万~800万/亩，还有的黄金地段那就更高了。其次是城市配套费，目前西安市场是225元/平方米。还有因为小产权房不受政府的监管，所以小产权房的质量令人担忧，偷工减料是不可避免的，这在盖楼的时候又节省下了一笔很大的费用。再加上偷税漏税，这就是小产权房便宜的根本所在。
目前，西安市场上小产权房的成本就是盖楼成本，多层成本在1000元~1300元/平方米，高层成本在2000/平米左右。而正规的商品房成本就高了，就拿鱼化寨周围的商品房来说，成本在3000元~4000元/平米。相信市民看完这笔账，就会明白小产权房便宜所在了吧!
疑问小产权是否能“转正”
记者了解到小产权能否 “转正”在全国目前只是在深圳个别地方、个别楼盘试点实行合法化转化，但目前尚无在全国推广，大规模的合法化转化。那么西安的 “小产权”还能走多远呢?一位业内人士说：小产权之所以出现是市场房价过高引起的，但是最主要的原因是政府部门的监管不利，甚至是放纵小产权的发展，才导致了西安小产权的现状。如果政府不加强监管力度，小产权房永远会存在下去，单靠市场调节房价来消灭小产权房不现实，因为小产权房的成本永远比商品房底，价格永远比商品房低。
维权已经购买“小产权”，怎么办?
陕西克利律师事务所的潘峰律师认为：房屋应该经过房屋产权、产籍管理部门的登记才能合法的占有、使用房屋。小产权房的业主本人与开发商签订的购房合同违反了国家法律的强制性规定。像上面这55户业主那种情况，房子盖到一半被政府拆迁，业主可以通过司法途径解决，首先让法院认定所签订购房合同是无效的，开发商应当退回业主所缴纳的购房款包括利息在内。
隐忧还要加大保障性住房建设
西安的小产权房发展已经走过10年，在这10年中，有的小产权房陆续“转正”，有的依然“偷生”于市。据不完全统计，西安的小产权楼盘约占西安房地产销售市场总量的20%~25%。“小产权”有市场，有利润，还有潜规则，但这个产业链很难有一个执法部门来剪断，涉及的问题是复杂的，但是风险却是业主的。
陕西省社会科学院学术委员会副主任、陕西省城市经济研究会会长张宝通说：“对于那些没有手续，没有政府审批的小产权房应该坚决取缔。但是我们也应该清楚的看到，小产权房之所以受到热捧就是因为太多的低收入群体还没有房住，这也反映出我国保障性住房紧缺的现实。要解决小产权房的问题，根源还在于政府要加大力度建设廉租房和经济适用房。只有让没房的百姓都有房住，小产权房的问题才能完全解除。”
目前，西安市进一步加大保障性住房建设力度，今年全市保障性住房目标任务达到12.5万套，比2010年翻了两番。相信这些利好消息终将实现，“小产权”也一定会淡出西安市房产市场。
