各地创新保障房融资模式引入社会资金

    在房地产市场下滑的背景下，保障房建设既是惠民生工程，又是稳增长的重要力量。但值得注意的是，建设目标的完成却面临着近万亿的资金缺口。业内人士表示，在单靠财政资金难以满足现阶段建设的背景下，保障类项目正试图引入市场化资金得以补充，而这其中，融资模式创新带来的保障房定向工具正在补充资金中扛起大梁。

    据不完全统计，北京、上海、青海、南京、兰州等十多个省市已经通过定向工具为保障房输血，共计规模达800亿元。

    去年7月《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》印发以来，新一轮棚改明显提速。2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。然而，目前棚改的进度与改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比，还有较大差距，资金是明显的短板。住建部总经济师冯俊在今年6月份国务院新闻办举行的新闻发布会上便指出，棚户区改造目前面临最大的困难是资金压力。据测算，2017年完成1000万户的棚改目标，需要大约2.5万亿的资金支持。

    住建部部长陈政高明确表示，对于保障房建设，要确保完成全年目标任务不动摇，集中研究解决存在的问题，保开工、保建成，未开工的9月份必须全部开工。

    在数量高压、财政资金不足的背景下，发债融资正扮演关键角色。近日，浦发银行大连分行相关人士透露，该行已分别为鞍山城投和营口城投成功发行30亿元和15亿元保障性住房定向工具。

    据介绍，鞍山城投保障性住房定向工具30亿元资金用于鞍山市共计12个保障性住房的项目建设，本次30亿元募集资金，占总缺口的81.3%。营口城投首次发行的15亿私募债主要用于营口市16个保障房项目建设，占总缺口的47%，剩余资金缺口亟待包括定向融资工具等在内的各种直接融资方式填补。

    定向工具指在银行间债券市场以非公开定向发行方式发行的债务融资工具。其发行主体一般是具有法人资格的非金融企业，产品发行利率、所涉费率遵循自律规则、按市场方式确定。

    浦发银行大连分行投资银行部总经理刘宁宁表示，未来还将引导当地企业与浦发银行在其他业务领域展开战略合作。以鞍山城投和营口城投为例，还将为企业注册发行短期融资券、中期票据、超短融等。“虽然融资方式一直在创新，但当前全国私募债在保障房融资中，还是扛大梁的。”

    中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示，“现阶段棚户区改造资金缺口较大。”由于部分棚户区改造地区难以实现商业运作，资金平衡难，社会资金进入意愿度较低，资金难做补充。因此利用私募债募集资金是较好的选择。

    今年2月份，福建省首次发行此类专项支持保障房债务融资工具。由兴业银行主承销的福州市城乡建设发展总公司非公开定向债务融资工具融资5亿元。2月28日，中国建行银行与国家开发银行承销的保障房专项私募债，债券融资55亿元。5月交行浙江分行与国开行承销发行温州市名城建设投资集团有限责任公司发行的36亿元保障房非公开定向债务融资工具，专项用于温州地区15个保障房建设项目。6月30日，由中国工商银行主承销、国家开发银行联席承销发行贵州省首支保障房私募债——贵阳市公共住宅投资建设(集团)有限公司20亿元保障房私募债。陕西省今年也以省保障性住房建设工程有限公司为发行主体，已经成功发行了24.775亿元私募债。

    不过，某商业银行相关负责人也表示，对于投资回报，特别是公租房等依靠租金回笼资金的租赁型保障房，投资回收期长达20年以上，不仅本身风险较大，也需要长时间占用银行信贷资金。而对于债券来讲，其投资者把赚钱奉为天职，收益率定是首位。

    对此，浦发银行大连分行投资银行工作人员也坦言利率与风控一直是发行机构最关注的问题。就浦发来说，专门成立后续服务管理团队，指导发行人合规使用募集资金，并定期回访偿债保障措施，监测风险。“比起上述问题，我们认为迫在眉睫的是发债相关各方要尽快设立牵头部门，完善沟通机制。”上述浦发银行相关人士直言。

    该工作人员表示，因为保障房任务指标是层层分解，国家分解至各省，再由各省分解到各市、区的建设企业。然而从融资角度来讲，如果由建设主体独立融资，由于其资质一般，融资能力非常有限。为此，他认为各省应至少通过市一级的融资主体进行统筹融资，因其良好的资质能得到投资人的认可，也可降低融资成本，提高融资能力。