一方面，改造老旧小区有助于促进产业投资，改善人居及营商环境，是一举多得的民生工程和发展工程；另一方面，老旧小区情况各异，众口难调棘手问题多，又让改造成为不折不扣的城市发展之“痒”。
连日来，家住海口海甸岛海房新村的几位老人每天晚饭过后，都会聚在小区的篮球场上，喜滋滋地谈论着即将拆除新建的小区，大家喜悦之情溢于言表。在海口，随着近日《海口市扶持老旧住宅区拆除新建自主改造指导意见（试行）》的出台，幸福在居民家门口升级，越来越多的老旧小区将迸发出新活力。
12个小区启动自主拆除新建程序
“明年春节前我们要好好庆祝一下，在这住了20多年，大家要纪念一下”……10月20日，在海房新村小区篮球场，一位老人告诉记者，这将是大家在老房子里度过的最后一个春节了。
记者了解到，海房新村小区自主拆除新建项目已有超过95%的业主签约同意改造，明年春节后项目将动工建设。旧的海房新村小区拆除后，企业将按照现代小区建设标准重新建设，不仅会将小区住宅楼改建为高层建筑，还将增建商业用房。
海房新村位于美兰区海甸二西路，建于1992年，占地面积26.26亩，总户数233户。由于当初建设工艺相对落后等原因，小区的抗震、消防、建筑质量等均出现不同程度的问题。小区发电、配电、蓄水、给水等设施设备和基础配套缺失严重，部分地基下沉导致部分建筑附属结构变形。
目前，海口共有包括嘉兴园小区、龙华区龙珠新城、海云鞋厂宿舍区、琼山区海南国兴中学（教职工宿舍区）、海房新村、恒福居小区、万福新村等，12个老旧小区启动了自主拆除新建工作程序。
相比较其他小区，海房新村小区的改造进展较快，投资建设方君拓投资公司项目负责人杨刚告诉记者，2019年4月，开发商入场后，海房新村小区业委会向海口市住建局递交了自主拆除改造申请，但一开始进展并不顺利，业主的签约率迟迟上不去。
“小区拆除改造，业主自然是支持的。但是对于很多政策不少业主并不了解，安置费用怎么算，工程会不会烂尾，真的不用业主出钱么？”面对业主顾虑的问题，业委会成员和开发商相关人员逐一上门讲解，逐渐打消了不少业主心中的疑虑。
在获批自主改造的12个老旧小区中，同样取得阶段性进展的琼山区海南国兴中学教职工宿舍区，目前已经征得100%业主同意。国兴中学教职工宿舍建于1989年，已有31年历史，房屋老化较为严重，基本上都是危房，存在墙体渗水、钢筋暴露等问题。“目前所有业主已同意自主拆除改造，已启动完成招标工作，具体开工时间待定。”国兴中学副校长王跃灵告诉记者，完成业主签约环节后，将逐步推进自主改造程序。
众口难调自主改造难点不少
记者从海口市住建局了解到，目前启动自主拆除新建工作程序的12个小区进展情况不一，居民美好的愿景与项目实际进展差距较大，进展过程中难点重重。
“真的不需要业主花钱吗”“回迁房面积可否比原来大一些，楼层怎么选择”“签合同后，开发商把我们的土地卖了怎么办”“项目进展到一半开发商资金不够了怎么办”……走访中，很多居民仍存在疑问。
位于秀英区的嘉兴园小区是名副其实的“三无”小区。目前该小区已有100%业主同意改造。小区一共3栋楼，有48户业主，房子建于1993年。如今老化严重，特别是墙体漏水尤为严重。“之前觉得最难的就是要征得100%的业主同意，现在又不时出现各种各样的新问题。”小区居民陈女士告诉记者。
同样的困扰也出现在龙华区海云鞋厂宿舍，相比周边新建小区，海云鞋厂宿舍房屋十分老旧。小区300多户，有59户住的是20世纪80年代建设的楼房，其他大部分住户住的是瓦房或平房，甚至有住户住的是搭建的房子。“我们已取得100%业主同意改造，但是目前由于增容问题，项目又临时搁置了。”小区业主王女士告诉记者，项目推动起来需要面对很多问题。
站在海甸岛恒福居安置小区楼顶环顾四周，周边一排排新楼中，附近老旧楼房显得有些突兀。“谁不想住新房呢，可是业主意见不统一，一些业主拒绝签约。”小区居民张先生告诉记者，项目至今还没有实质进展。
“两个三分之二”业主同意可申请改造
“之前，一些小区自主拆除新建工作进展不顺利，主要有两大原因导致，一是对住宅容积率有严格要求，二是要求业主100%同意后才能改造。”海口市住建局相关负责人表示，该局已对《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》进行了修改，将文件名改为《海口市扶持老旧住宅区拆除新建自主改造指导意见（试行）》。原文件中规定征得100%业主同意后方可申请列入试点项目，修改为经“两个三分之二”业主同意即可申请列入试点项目。
据了解，新修改的文件规定，征得老旧住宅区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可申请列入改造试点项目。
市住建局相关负责人介绍，这主要是考虑到，在改造事项的征求意见阶段，规划条件、设计方案尚未明确，相应的合作改造利益分配无法测算、安置补偿方案无法确定。如征得100%业主同意，需投入较大的人力和财力，容易造成前期筹备工作耗时较长和资金浪费。因此，参考《物权法》的相关规定，将申请条件适度下调为经“两个三分之二”业主同意。
记者了解到，“两个三分之二”业主同意改造，仅是启动改造筹备的前提条件。如项目经职能部门审查通过，确定了建设规模、内容等规划条件，由于各业主拥有物权专有部分的合法权益受法律保护，涉及业主与合作企业方的合作协议、土地权属转让等事项，需经每个业主同意；对少数业主不同意改造条件的，可通过司法程序按生效法律文书办理。只有完成上述手续达到100%业主同意或司法裁定后，方可办理土地、规划、施工等报批手续，才能实施拆除新建。
“不同于政府主导的棚改项目，自主拆除新建项目的拆迁工作，需要业主和参与改造的社会资本两方协调处理。如果没有利润空间，根本无法引进社会资本参与到这项工作中来。”海口市住建局相关负责人表示，自主改造项目建设应符合城市控制性详细规划要求，确需调整规划的，由辖区政府报市政府“一事一议”处理。
12个启动自主拆除新建工作程序老旧小区：
■秀英区原市化工二厂生活区
■嘉兴园小区
■海秀镇政府宿舍小区
■龙华区龙珠新城
■龙华区政府和龙华区检察院宿舍区（太阳能小区）
■海南农垦中学（教职工生活区）
■海云鞋厂宿舍区
■琼山区海南国兴中学（教职工宿舍区）
■美兰区华星大厦附楼
■海房新村
■恒福居小区
■万福新村
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哪些小区可以进行自主改造？
两类以居住功能为主的老旧小区可实施拆除新建：一类是80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需改造满足居住条件的；另一类则是建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且出现主要承重构件损坏，房屋沉降，外墙、地坪开裂，房屋长期渗漏水等情况及被鉴定为C级或D级危房的。
如何启动小区拆除新建自主改造？
实施拆除新建的老旧小区，应该征得老旧住宅区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才可以启动整体或部分拆除新建改造工作。单宗土地权属清晰的老旧住宅区小于5亩的允许同一实施单位整合相邻产权清晰的老旧住宅区统一改造，或跨区域对多个产权清晰的老旧住宅区统筹安置、整体测算、按规划要求改造。
实施自主拆除新建的老旧小区项目，回迁安置房的总体布局、建筑设计方案、户型设计方案应征得专有部分占改造范围内建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。
如何保障资金安全确保项目正常进行？
为维护业主利益，保障项目实施，在合作改造协议签订时，实施单位应提供与本项目投资额相等金额的银行保函以保障建设工程实施。涉及分期建设的，实施单位应优先完成回迁安置房建设。未经合法人数业主同意，实施单位不得随意转让、转包改造项目，以免出现工程后期烂尾等情况。
