【国家扶持项目】国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（点击查看原文）全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。意见明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
意见从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。
一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。
二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。保护承租人和出租人合法权益。
三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。
专家解读
租房者可同等享当地公共服务
国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》3日对外公布。就意见亮点，记者采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授和中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士等专家。
购租并举
我国家庭租房比例不高
而欧美家庭租房比例超30%
住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%.解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。”柴强说。
“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”刘洪玉指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。
个人出租住房所得减半征收个人所得税
意见明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。这些政策措施主要有：一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。如对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。
刘洪玉表示，这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。
权益保护
鼓励住房租赁消费，保障承租人享有基本公共服务
目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”刘洪玉说。
意见在保护承租人合法权益方面，提出了四方面政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式，提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。
时事短评
购租并举护航新市民安居乐业
屈金轶
买房还是租房？对于一些低收入家庭及新就业大学生来说，是不得不面对的一道两难选择题。买房，就必须举全家之力筹齐首付，数十万元的房贷压力山大，压得人透不过气；租房，又难免让人产生漂泊感，且常被房东随意上调租金。如今，国务院办公厅印发意见明确建立购租并举的住房制度，无疑是护航诸如新就业大学生等“新市民”安居乐业的及时雨，让他们在购与租之间作出符合自身实际的选择。
意见从政策、监管等多个层面加大了对住房租赁市场的培育与扶持，亮点颇多。特别是，针对以往房屋租赁市场的“痛点”,在保护承租人合法权益方面，有针对性地开出“药方”.比如，意见明确保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，按《居住证暂行条例》等有关规定，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。这种同城待遇，让“新市民”病有所医、幼有所教，无疑解决了“心头大事”,让他们得以安居乐业。
当然，要让购租并举这一善政更好地落到实处，还有赖于两个方面的合力。一方面，广大民众要读懂“居者有其屋”并不等于“居者有产权”的道理。一味地勒紧裤腰带贷款购房推高了房价，也降低自身生活质量。另一方面，地方职能部门，要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，让出租者租着放心，租房者住着舒心。如此，才能有效激活房屋租赁市场，让购租并举制度成为护航新市民安居乐业的新引擎。
